第一章  总则

　　第一条  为进一步加强商品房预售资金监督管理，规范商品房预售资金的缴存使用行为，确保预售商品房所得的款项用于本项目的开发建设，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《福建省商品房预售管理暂行办法》等法律法规的规定，结合本市实际，就全市商品房预售资金监督管理制定本暂行规定。

　　第二条  商品房预售资金监管适用于莆田市范围内新建商品房（含限价商品房）预售环节，不包括现房销售。

　　第三条  商品房预售资金监管依托“莆田市商品房预售资金监管系统”（以下简称监管系统），遵循政府指导、政府和银行共同监管、多方参与、专款专用、安全高效的原则。

　　第四条  本规定所称商品房预售资金，是指房地产开发企业在商品房竣工验收备案完成前依法预售给购房人，由购房人按合同约定支付的所有购房款，包括预付款、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款，以及纳税人自愿委托企业代缴契税而预付的款项等。

　　本规定所称监管银行，是指能够达到预售资金网络化管理所需的技术标准、确保预售资金监管安全的商业银行。

　　本规定所称监管账户,是指房地产开发企业在监管银行设立的专门用于商品房预售资金管理的账户。

　　第五条 莆田市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责指导监督莆田市商品房预售资金监管工作，并具体负责市本级商品房预售资金额度使用节点备案等工作。

　　各区住建局负责本辖区预售项目进度节点核实工作。

　　相关商业银行负责监管账户中预售资金使用拨付监管等工作。

　　第二章  监管账户开设

　　第六条  房地产开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择贷款额度大、授信多的商业银行作为监管账户开户银行（以下简称监管银行），开立商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）。一个预售项目（楼盘）允许在不同银行最多开立不超过5个监管账户。监管账户不得开通任何形式的自助转账业务。

　　第七条  开立监管账户后预售人应与监管银行签订《商品房预售资金监管协议》（以下简称监管协议）。有开发贷款的预售项目，预售人可优先与发放开发贷款的银行签订监管协议。监管协议签订后，房地产开发企业应将监管账户相关信息录入监管系统，同时上传监管协议和预售资金监管方案。

　　第八条  允许房地产开发企业申请监管银行、监管账户变更。对开发企业申请监管银行、监管账户变更的，应向市住建局提交下列材料：

　　1．授权委托书及经办人身份证明；

　　2．监管账户变更申请报告；

　　3．原监管账户银行出具包含原专用账户剩余资金全部划转至新设立监管账户的同意函；

　　4．与新监管账户银行签订监管协议。

　　第九条  监管银行应当按照监管协议约定，配合市住建局共同做好商品房预售资金监管工作，并按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，加强对商品房预售资金缴存、使用等事项的日常监管，实时通过监管系统将相关信息转报给市住建局。

　　第三章  预售资金缴存

　　第十条  商品房预售时，房地产开发企业应当提供所开设的监管账户给购房人，由购房人将本规定第四条第一款所指的各类预售资金款项直接存入监管账户。

　　第十一条  房地产开发企业取得预售许可后收取购房人现金形式的购房款，最迟应在次日内存入监管账户；超过5万元的支付，必须选用银行转账方式存入监管账户。

　　第十二条  购房人申请住房贷款的，开发企业应当提供监管账户作为贷款到账账户。贷款银行应当将个人住房贷款（包括公积金贷款等）直接划入监管账户，并按接口标准将贷款具体信息传输至预售资金监管系统。

　　第十三条  预售资金未按要求及时存入监管账户的，暂停该企业商品房买卖合同网上签约备案等系统使用功能，监管银行暂停拨付预售资金。

　　第四章  预售资金管理

　　第十四条  房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时应在预售方案中明确预售资金监管方案，并附上监管协议。预售资金监管方案应当包括以下内容：

　　1．预售项目工程总造价（包括除土地价款外项目前期勘察、设计、施工、监理，以及建安成本、小区具体配套清单及成本，项目营销、财务等费用）；

　　2．工程形象进度计划表；

　　3．工程款支付计划表；

　　4．监管账户名称、账号。

　　第十五条  预售人预售时，应当在售楼现场显著位置公示预售资金监管账户和账号等相关内容。

　　第十六条  商品房预售资金监管期限，自颁发预售许可证之日起，至完成商品房竣工验收备案次日止。有代收契税的，所代收的契税监管期限延至不动产权属转移登记止。

　　第十七条  商品房预售资金应当全部存入监管账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于本项目工程建设。重点监管总额参照建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等因素确定，具体金额不低于建设项目工程造价总额的1.2倍。

　　监管账户内资金超出监管额度的部分，房地产开发企业可向监管银行申请转出并自由使用。

　　第十八条  列入重点监管的商品房预售资金只能用于本项目工程建设，包括支付工程建设（含配套设施建设）的施工进度款，购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备，法定税费及支付本工程其他相关费用。

　　第十九条  房地产开发企业应当根据项目建设方案（含单体工程、道路绿化、配套设施等）及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照节点与工程款支付计划，并以每栋楼为单位申请支取。具体分为取得预售许可证(累计申请使用额度内预售资金不得超过监管额度的30%）、形象工程进度（总层数）达50%（累计申请使用额度内预售资金不得超过监管额度的60%）、主体工程封顶（累计申请使用额度内预售资金不得超过监管额度的80%）、外墙装修完毕脚手架拆除（累计申请使用额度内预售资金不得超过监管额度的90%）、完成竣工验收备案（可申请支取全部监管资金）五个环节设置资金使用节点。

　　第二十条  项目建设进度到达相应节点后，房地产开发企业可提交预售资金监管协议和预售资金监管方案（首次申请），以及资金使用节点备案申请表，施工、监理单位的书面证明材料和施工现场照片等项目进度证明材料，经区住建局进度节点核实后，向市住建局申请资金使用节点备案。市住建局应当在3个工作日内完成资金使用节点备案工作。

　　第五章  预售资金使用

　　第二十一条  房地产开发企业使用商品房预售资金时，应向监管银行提交下列材料：

　　1．商品房预售资金使用申请表。

　　2．用于支付工程建设施工进度款的，提供工程施工合同、施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请；用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；用于支付法定税费的，提供纳税申报表；用于支付销售代理费用的，提供与营销机构的营销代理合同；用于支付广告费用的，提供广告代理合同；用于支付与项目建设有关的行政事业收费的，提交缴费通知。

　　3．除了支付法定税费和与项目建设有关的行政事业收费外，还应提供申报项目发生金额的正式发票复印件（加盖单位公章，原件核对）。

　　第二十二条  监管银行应当在3个工作日内完成对项目用款申请的审核工作。对符合拨付条件的，在市住建局备案资金使用的节点内，应当按照监管协议的约定次日内予以拨付；对不符合拨付条件的，应当向房地产开发企业出具商品房预售资金不予拨付书面通知书并说明不予拨付的理由。

　　对监管银行不予拨付商品房预售资金有异议的，房地产开发企业可在收到通知后3个工作日内向市住建局提出核实申请。市住建局在2个工作日内作出核实意见，监管银行应按市住建局核实意见执行。

　　第二十三条  项目完成竣工验收备案前，监管账户内的资金余额，不得低于重点监管资金的5%以及建设工程中标合同价款减去已支付工程款的余额。

　　第二十四条  监管银行按照监管协议约定的方式拨付相关款项时，除支付法定税费和项目建设有关的行政事业性收费外，应当直接打入施工企业、经销商、代理商等指定的账户，不得将款项打入房地产开发企业的账户。

　　第二十五条  入账资金达到预售资金监管总额前，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，可持市住建局出具的网签合同注销证明向监管银行申请退回相应购房款，监管银行应在3个工作日内拨付。入账资金（扣减拟退款金额）超出预售资金监管总额后，开发企业与购房人解除购房合同的，由开发企业自行结算退款，监管银行应在3个工作日内拨付。

　　第二十六条  预售项目完成竣工验收备案的，房地产开发企业可持竣工验收备案表向市住建局申请解除资金监管并撤销监管账户。市住建局应在3个工作日内进行核实，经核实符合条件的，通知监管银行撤销对监管账户的监管。

　　第六章  监管银行职责

　　第二十七条  监管银行应当按照监管协议中约定的方式，及时将监管账户的收支情况通过监管系统提供给市住建局。监管银行发现商品房预售资金未按时、足额存入监管账户的，应及时告知市住建局，并积极配合预售资金监管检查工作，提供监管账户出入账信息等相关资料。

　　第二十八条  监管银行应指定专人负责预售资金监管工作，严格按照本市商品房预售资金监管系统接口标准，准确、及时上传数据；按照规定做好数据整理存档工作，报送监管账户出入账情况，配合开展预售资金监管执法工作。

　　第二十九条  监管银行应加强监管账户管理，建立健全授权审批等内部管理制度，定期核查预售资金审批支出等环节的制度执行情况，发现违规出账等问题的，应立即改正。

　　第七章  违规情形处理

　　第三十条  房地产开发企业有下列情形之一的，由市住建局责令限期改正，暂停该企业在本市所有开发项目的商品房预售许可和商品房合同网上签约备案，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用信息系统，同时书面通知监管银行暂停拨付监管账户内的全部商品房预售资金：

　　1．房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工的；

　　2．预售项目存在严重质量问题的；

　　3．违反本规定直接收存商品房预售资金的；

　　4．未按本规定及时将预收现金存入监管账户的；

　　5．以收取本规定以外的款项为名变相逃避商品房预售资金监管的；

　　6．未按本规定使用商品房预售资金的；

　　7．提供虚假资料、虚报监管资金额度等方式套取商品房预售资金的；

　　8.其他违反商品房预售资金监管的行为。

　　第三十一条  施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规套取使用商品房预售资金的，由市住建局将其违规行为记入企业信用信息系统，并依法对相关责任单位和责任人进行处理。

　　第三十二条  监管银行有下列情形之一的，由市住建局责令限期整改等处理，直至取消承接新的监管业务：

　　1．未按规定审核用款申请、拨付预售资金的；

　　2．发现房地产开发企业存在违规收存预售资金行为，未及时通报市住建局的；

　　3．未按预售资金监管系统数据接口标准传输数据的；

　　4．其他违反预售资金监管规定的行为。

　　贷款银行未按规定将个人住房贷款直接划入监管账户、将贷款具体信息传输至预售资金监管系统的，由市住建局责令限期整改等处理，直至取消承接新的监管业务。

　　第三十三条  监管工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章  附则

　　第三十四条  本规定由市住建局负责解释。自2020年1月1日起新取得《商品房预售许可证》对应的商品房，其预售资金监管按照本规定施行；之前取得的仍按原方式监管。

　　第三十五条  仙游县可结合本地实际，参照本规定，制定本县商品房预售资金监管制度，加强对本辖域商品房预售资金监督管理。